Le guide Factur-X
La réforme de la facturation électronique s'applique à toutes les entreprises assujetties à la TVA établies en France. Pour les SCI, la situation est plus nuancée qu'il n'y paraît : beaucoup pensent ne pas être concernées, alors qu'elles ont au minimum l'obligation de recevoir des factures électroniques dès septembre 2026. Le critère déterminant n'est ni la taille de la structure, ni son régime fiscal (IR ou IS), mais l'assujettissement à la TVA, une notion qui ne se confond pas avec la redevabilité de la TVA.
C'est l'erreur la plus fréquente sur ce sujet. Une SCI peut être assujettie à la TVA sans pour autant la collecter sur ses loyers, parce qu'elle en est exonérée par la loi (article 261 D du CGI). Ces deux notions sont distinctes et entraînent des obligations différentes dans le cadre de la réforme ⤵️
La SCI exerce une activité économique (elle perçoit des loyers), mais cette activité est exonérée de TVA par la loi. C'est le cas le plus fréquent pour les SCI qui louent des logements nus à usage d'habitation. Ces SCI sont dans le périmètre de la réforme pour la réception des factures électroniques (1er septembre 2026), mais pas pour l'émission ni l'e-reporting (1er septembre 2027).
La SCI collecte et reverse la TVA sur ses loyers, soit parce qu'elle y est soumise de plein droit, soit parce qu'elle a opté pour la TVA. Ces SCI ont l'ensemble des obligations : réception, émission et e-reporting selon la qualité de leurs locataires.
C'est le seul cas d'exclusion totale du dispositif. Il ne concerne que les SCI dont l'objet est exclusivement la mise à disposition gratuite d'un bien immobilier à leurs associés, sans perception de loyer.
Pour la réception (dès septembre 2026) : toutes les SCI assujetties à la TVA (même celles exonérées de la collecter) doivent être en mesure de recevoir des factures électroniques de leurs fournisseurs. Artisans pour des travaux, gestionnaire locatif, expert-comptable, assurance, syndic : dès lors que ces prestataires sont soumis à l'obligation d'émission, leurs factures arriveront en format électronique. La SCI doit avoir choisi une Plateforme Agréée et être inscrite dans l'Annuaire Central avant le 1er septembre 2026.
Pour l'émission et l'e-reporting (à partir de septembre 2027 pour les TPE/PME) : seules les SCI redevables de la TVA sont concernées par l'obligation d'émettre des factures électroniques à leurs locataires professionnels assujettis, et de transmettre les données de leurs transactions aux particuliers ou clients étrangers via l'e-reporting.
Un point d'attention sur l'émission : l'obligation d'émission dépend aussi de la qualité du locataire. Si la SCI assujettie et redevable de la TVA loue à un professionnel français assujetti, c'est de l'e-invoicing. Si elle loue à un particulier ou à un client étranger, c'est de l'e-reporting.
L'assujettissement à la TVA d'une SCI dépend de circonstances de fait qui doivent être analysées au cas par cas. Une même SCI peut cumuler des activités exonérées et des activités taxables. En cas de doute sur ta situation, rapproche-toi de ton expert-comptable ou d'un avocat fiscaliste avant septembre 2026 ☝🏻
